第一章  總則
第一條  為深化供給側結構性改革，健全政府投資管理體制，充分利用市場化專業(yè)技術和管理力量，提高政府投資項目的建設管理水平和投資效益，根據《中共中央、國務院關于深化投融資體制改革的意見》（中發(fā)〔2016〕18號）、《國務院辦公廳關于促進建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2017〕19號）以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合福田區(qū)實際，制定本辦法。
第二條  本辦法所稱的市場化代建，是指我區(qū)政府投資項目的建設、使用或資產管理單位（以下簡稱委托單位）通過公開招標、預選招標等方式，選擇市場化、專業(yè)化的代建單位，代建單位全過程履行項目建設管理職責，項目竣工驗收合格后交付委托單位，并完成代建合同約定的其他任務的行為。
第三條  實施市場化代建應當遵循科學決策、規(guī)范管理、權責明晰、廉潔高效、合作共贏的原則。
第四條  我區(qū)政府投資項目采用市場化代建的適用本辦法。區(qū)屬國有企業(yè)投資的固定資產投資項目可參照本辦法執(zhí)行。委托單位不采用自建或市場化代建的項目，統(tǒng)一由區(qū)建筑工務署組織實施。
第五條  代建項目實行全過程代建。代建單位依據相關政府投資管理規(guī)定和代建合同，履行從代建項目立項到缺陷責任期屆滿的全過程代建管理職能，并對代建項目質量、安全、成本、工期和成效負總責。
第二章  組織實施
第六條  符合以下條件之一，且代建費為零的代建項目（以下簡稱零代建項目），區(qū)相關部門或街道辦報區(qū)政府相關會議審定后可直接委托相關主體實施。
（一）城市更新單元范圍或重點開發(fā)區(qū)域內應當由區(qū)政府投資建設的市政基礎設施和公共配套設施項目；
（二）與社會投資建設項目紅線緊鄰，需要與該社會投資項目同步建設，且應當由區(qū)政府投資建設的市政基礎設施和公共配套設施項目；
（三）區(qū)政府研究確定的其他項目。
第七條  除零代建項目外，委托單位可采用以下方式之一選取代建單位：
（一）采用公開招標為主要方式；
（二）符合相關法律法規(guī)的，可采用邀請招標等方式選擇代建單位的，由委托單位提出申請并報區(qū)政府審定；
（三）按照福田區(qū)代建單位預選管理相關規(guī)定，從代建單位預選庫中選取。代建單位預選庫由區(qū)建筑工務署通過公開招標建立，并由區(qū)住房建設局進行管理。
第八條  代建單位應當具備下列條件：
（一）具有與項目相適應的全過程項目管理能力和經驗，包括但不限于：能夠提出詳細、先進、可行的項目管理方案，鼓勵采用建筑信息模型等新型建設管理技術提高代建項目管理水平；
（二）具有與項目相適應的專業(yè)力量，包括但不限于：在提交的相關文件中應當明確實際參與代建項目的首席責任人及其他主要專業(yè)責任人；
（三）具有良好的資信水平，包括但不限于：代建單位和主要專業(yè)責任人近三年內（從截標之日起倒算）無不良信用記錄；
（四）以聯(lián)合體形式承接代建項目的，應當提交聯(lián)合體協(xié)議，載明聯(lián)合體各方的工作分工和職責，并明確牽頭責任主體；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第九條  除零代建項目外，代建單位同時具備包括投資咨詢、勘察、設計、工程監(jiān)理、招標代理、造價等全過程工程咨詢能力的，可直接實行全過程工程咨詢服務；代建單位不具備全過程咨詢能力的，按照代建合同約定或經委托單位同意，可將自有資質證書許可范圍外的咨詢業(yè)務依法依規(guī)擇優(yōu)委托給具有相應資質或能力的單位，并對被委托單位的委托業(yè)務負總責。相關服務事項費用可先按照暫定價，最終以總概算批復為準。
工程監(jiān)理單位可由委托單位或代建單位按照工程招投標程序產生，具體方式在代建方案中予以明確。工程監(jiān)理單位如由代建單位選定，代建單位應當將工程監(jiān)理單位信息和項目負責人報備委托單位，工程監(jiān)理單位對委托單位和代建單位負責。工程監(jiān)理單位應當根據監(jiān)理合同要求，采取監(jiān)理月報和監(jiān)理急報兩種方式，向委托單位和代建單位提交工程質量和安全生產情況報告。
代建單位對代建項目的材料設備采購和工程施工應當依法公開招標。材料設備供應單位和施工單位均不得與代建單位存在關聯(lián)或隸屬關系。代建單位應當嚴格按照合同約定履行義務，不得將項目轉包或違法分包。
第十條  代建項目實施流程分為編制代建方案、簽訂代建合同、提交履約保函、前期報批報建、施工、竣工驗收、結（決）算、后期維修等環(huán)節(jié)，具體按照“福田區(qū)代建項目實施流程”執(zhí)行（詳見附件1）。
第十一條  委托單位應當在代建合同中約定以下事項：
（一）由于委托單位原因致使代建項目發(fā)生暫停或終止的，委托單位應當書面通知代建單位解除代建合同并退還履約保函，代建管理費按照實際完成代建工作的比例結算。代建單位提出賠償的，經雙方協(xié)商一致后可支付賠償，應當支付的代建管理費和賠償金額合計不超過代建管理費的100%，具體金額在代建合同中予以約定；
（二）由于代建單位未履行全部或部分代建義務，且拒不整改或同一事項超過兩次整改不到位的，委托單位應當書面通知代建單位解除代建合同并扣除履約保函，對代建單位年度履約評價為“不合格”。代建單位為預選庫內企業(yè)的，委托單位應當及時在“福田區(qū)政府投資項目履約評價共享平臺”填報，且在下一輪預選招標中慎選。采用公開招標或邀請招標方式選取代建單位的，委托單位可事先在招標文件中增加對代建單位履約評價結果有“不合格”情形的否決性條款；
（三）委托單位書面通知代建單位解除代建合同前，應當依據代建方案和代建項目實際情況提出應急替換方案，經區(qū)發(fā)展改革局審核后報區(qū)政府常務會議批準，由委托單位另行選擇替代的代建單位或區(qū)政府指定的部門繼續(xù)實施；
（四）委托單位書面通知代建單位解除代建合同后，代建單位已簽署的代建項目其他相關合同應當一并終止，代建單位要做好相關合同的解除及相關單位的退出工作；
（五）正式解除代建合同后，委托單位應當督促代建單位妥善處理在建工程和已購材料、設備，并將代建項目的全部過程文件資料移交委托單位。委托單位應當為代建單位的退出提供必要條件并辦理移交手續(xù)。
第十二條  代建項目實行“保證最大工程費用”（GMP）制度。“保證最大工程費用”以經批復的總概算為限額,除因國家政策、法律法規(guī)調整因素造成設計變更導致工程費用超支之外，工程決算超出“保證最大工程費用”的，超出部分由代建單位全額承擔。
第十三條  代建管理費列入項目總概算，按照經批復的項目總概算乘以代建費率計取。
代建費率設置的標準為：項目總概算5億元（不含）以下為3%，概算5億元—10億元（不含）為2.5%，概算10億元-20億元（不含）為2%，概算20億元及以上為1.5%。
第十四條  代建項目的獎勵金一般為代建管理費的10%，獎勵金納入工程決算，并從項目總概算的預備費列支。工程結算經批復后，代建項目同時符合如下三個條件的，由代建單位向委托單位申請認定優(yōu)質工程項目：
（一）代建項目按照合同約定工期完成；
（二）投資控制在總概算范圍內；
（三）無安全事故發(fā)生且履約評價結果為優(yōu)秀。
委托單位經調查核實后認為符合條件的，報區(qū)政府相關會議審定，并由該會議批準支付代建獎勵金。
代建單位在福田區(qū)承擔的代建項目獲得國家級、省級和市級建筑工程獎項的，委托單位依代建單位的申請報區(qū)政府審定后對代建單位及其團隊、個人進行榮譽表彰。
第十五條  代建項目由委托單位按照項目實際需要自主選擇是否投保建筑工程質量潛在缺陷保險。選擇投保的代建項目需要按照相關建筑工程質量潛在缺陷保險制度執(zhí)行。保險費用在保險合同中具體約定，并在項目總概算中列支。保險單位應當引入工程質量安全風險管理機構，相關費用由保險單位承擔。
第十六條  代建項目應當對代建團隊、信息共享、限額設計、工期管理、質量管理等環(huán)節(jié)加強監(jiān)管，具體按照“福田區(qū)代建項目監(jiān)督管理要點”執(zhí)行（詳見附件2）。
第三章  職責分工
第十七條  委托單位的主要職責：
（一）負責提出代建項目的建設規(guī)模、標準、投資等需求，編制代建方案；
（二）負責監(jiān)督代建項目首席責任人及其他主要專業(yè)責任人的配備和履職情況；
（三）協(xié)助代建單位辦理項目實施過程中的規(guī)劃、建設和消防等相關報建手續(xù)，協(xié)調相關政府部門加快辦理項目相關報建手續(xù)；
（四）負責確認代建單位編制的項目建議書、可行性研究報告、設計、概算、“保證最大工程費用”報告等文件；
（五）負責建設資金申請、劃撥和監(jiān)督使用，定期向區(qū)發(fā)展改革局和區(qū)財政局報送工程進度和資金使用情況；
（六）負責監(jiān)督代建項目的招投標與合同管理、成本管理、建設進度管理及現場簽證和設計變更的管理，并且對代建項目的質量安全管理承擔監(jiān)督責任；
（七）督促代建單位開展項目竣工驗收和申報項目結決算審計及竣工財務決算；
（八）若代建項目需要購買建筑工程質量潛在保險的，應當作為購買方及受益方；
（九）配合做好代建項目資產移交工作；
（十）代建合同約定的其他事項。
第十八條  代建單位的主要職責：
（一）負責代建項目的全過程項目管理工作，嚴格控制項目投資和工期，建立完整的工程檔案資料，并且對代建項目的質量安全管理承擔主體責任；
（二）負責落實代建項目首席責任人及其他主要專業(yè)責任人的配備，負責辦理項目實施過程中用地、規(guī)劃、建設和消防等相關報建手續(xù)；
（三）負責做好代建項目信息溝通管理，及時將重要環(huán)節(jié)報告、項目管理臺賬、相關部門處罰等主要信息報送委托單位和相關主管部門；
（四）負責組織代建項目報建報批相關文件的編制，其中項目建議書、可行性研究報告、設計、概算、“保證最大工程費用”報告等文件需要經委托單位確認后方可提交；
（五）負責組織代建項目的工程咨詢服務事項、材料設備采購和工程施工的招標、定標和合同的談判、簽訂、管理等工作；
（六）負責管理現場簽證和設計變更；
（七）負責項目資金撥付和管理工作，定期向委托單位和區(qū)發(fā)展改革局、財政局報送工程進度和資金使用情況；
（八）若代建項目購買了建筑工程質量潛在缺陷保險的，應當配合保險單位和工程質量安全風險管理機構開展質量監(jiān)督檢查工作，對工程質量安全風險管理機構提出的工程質量安全問題，應當及時責成相關責任方進行整改；
（九）負責組織工程中間驗收及竣工驗收，對工程質量實行終身責任制；
（十）負責申報項目結決算審計和竣工財務決算，并且按照程序辦理資產移交手續(xù)；
（十一）在缺陷責任期內負責組織維修管理、索賠和追責等工作；
（十二）代建合同約定的其他事項。
第四章  附  則
第十九條 本辦法由區(qū)發(fā)展改革局負責解釋。
第二十條 本辦法自2019年12月15日起實施，有效期三年，原《福田區(qū)政府投資建設項目代建制管理辦法（試行）》（福府辦規(guī)〔2017〕4號）同時廢止。
附件：1．福田區(qū)代建項目實施流程
         2．福田區(qū)代建項目監(jiān)督管理要點

附件1


第一條  擬委托代建的項目，應當從區(qū)委區(qū)政府決策同意建設的項目中產生。委托單位按照要求編制代建方案，經區(qū)發(fā)展改革局審核后，報分管委托單位的區(qū)領導批準后執(zhí)行。
第二條  委托單位應當在代建方案批準后立即啟動代建單位的選擇程序，并在確定代建單位后30天內完成代建合同的簽訂。
代建項目的主合同原則上要采用正式發(fā)布的代建合同通用范本，并參考使用其專用條款范本。不采用通用范本的代建項目委托單位應當作出原因說明，經區(qū)政府相關會議研究同意后，將會議紀要報區(qū)發(fā)展改革局備案。
委托單位與代建單位的所有合同和協(xié)議應當及時交由委托單位的法律顧問審核，經法律顧問審核后方可簽訂。
第三條  代建單位應當在代建合同生效前提供履約保函,委托單位可接受同等效力的電子履約保函，履約保函期限應當覆蓋缺陷責任期。對代建項目，代建單位應當提供不低于代建管理費100%的履約保函；對零代建項目，代建單位應當提供不低于總概算（匡算）3%的履約保函。
代建單位可在施工招標公告文件中要求中標施工單位提供不低于中標工程施工合同價10%的履約保函，且保函受益方為委托單位。代建項目可用銀行保函替代工程質量保證金。
第四條  代建項目如需要投保建筑工程質量潛在缺陷保險，委托單位應當在工程勘察設計單位確定前投保，被保險人為委托單位。投保后，保險單位應當及時委托工程質量安全風險管理機構進駐項目，履行全過程質量安全風險管理職責，并且按照代建項目風險管理要求定期形成檢查報告。
第五條  委托單位應當就代建項目向代建單位出具代建管理所需的授權委托書。代建單位可憑授權委托書直接到相關政府部門申請辦理代建項目相關審批手續(xù)。
第六條  代建單位應當根據項目建設進度和資金需求，代編年度投資計劃和項目用款報告，報委托單位審核。委托單位按照程序向區(qū)發(fā)展改革局和區(qū)財政局申請下達資金，并依據區(qū)政府相關核算制度和代建合同約定向區(qū)國庫支付中心申請資金撥付。
委托單位可以根據項目實際需要自主選擇是否開設項目資金監(jiān)管賬戶，資金安全由委托單位負責。如開設資金監(jiān)管賬戶，應當在監(jiān)管協(xié)議中強化對銀行資金監(jiān)管職責要求，確保其切實履行監(jiān)管職責，避免政府部門承擔法律風險；資金監(jiān)管賬戶中政府撥付的項目資金產生的利息歸區(qū)政府，并在代建合同中予以約定。若不開設項目資金監(jiān)管賬戶的，代建合同中應當明確工程款項支付方式和程序。
第七條  存在稅差問題的代建單位，可以簽訂“委托單位—代建單位—前期單位（或施工單位）”三方補充協(xié)議，由委托單位按照協(xié)議收取發(fā)票。
第八條  代建單位應當在項目總概算批復后及時編制“保證最大工程費用”報告，并報委托單位審核確認。委托單位在申請下達代建項目的新開工計劃時，應當一并向區(qū)發(fā)展改革局提交“保證最大工程費用”協(xié)議。
第九條  項目建設過程中，代建單位應當嚴格遵守福田區(qū)政府投資項目現場簽證和設計變更的相關管理制度。發(fā)生現場簽證和工程變更的，代建單位應當會同勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等予以共同確認和記錄，并且按照規(guī)定報批。
第十條  代建項目竣工驗收前，工程監(jiān)理單位應當及時向委托單位和代建單位提交最終監(jiān)理報告。發(fā)現存在質量安全隱患的，代建單位應當責成相關責任方進行整改。經委托單位和工程監(jiān)理單位共同確認完成整改后，代建單位方可開展竣工驗收工作。
第十一條  代建單位應當按照代建合同要求完成財務決算和資產移交等手續(xù)。
第十二條  代建項目完成資產移交后，建設工程質量保證金可以由代建單位代持，代建單位應當保證?？顚Ｓ?。
在缺陷責任期內出現質量缺陷的，代建單位應當及時安排相關責任方進行維修，并且由相關責任方承擔鑒定及維修費用。若相關責任方未履行維修責任的，應當按照合同約定從建設工程質量保證金或相應工程保函中扣除。費用超出保證金額的，應當按照合同約定向相關責任方進行索賠，并且及時負責組織維修。相關責任方已經認真履行維修責任的，在缺陷責任期滿時，代建單位應當按照合同約定返還建設工程質量保證金。
第十三條  代建項目完成資產移交后，委托單位會同代建單位自行開展項目后評價工作，后評價結果報區(qū)發(fā)展改革局備案。區(qū)發(fā)展改革局可以定期抽取重點代建項目主動開展后評價工作。
第十四條  代建單位完成代建合同中約定的全部工作內容后，代建工作結束。

附件2


第一條  代建項目應當嚴格執(zhí)行基本建設程序，遵守政府投資項目管理相關規(guī)定，施工招標應當嚴格遵守招標投標管理的相關規(guī)定。代建單位有下列所列情形之一的，由區(qū)發(fā)展改革局依法依規(guī)責令限期改正；拒不改正的，可以暫停代建項目的進行，且三年內禁止其從事區(qū)政府投資項目代建工作，并納入不良信用記錄；造成損失的，依法承擔賠償責任。
（一）未經批準擅自開工的；
（二）按照與已經批準的初步設計主要內容不符的施工圖設計文件組織施工的；
（三）違反工期定額管理規(guī)定壓縮建設工期的。
（四）因玩忽職守造成政府投資項目資金嚴重浪費或者工程進度嚴重拖延的。
（五）侵占或者挪用政府投資項目資金的。
（六）未依照相關法律法規(guī)辦理政府投資項目工程結算、竣工決算、工程驗收、項目驗收、資產備案、資產移交或者產權登記手續(xù)的。
第二條  代建合同應當載明代建項目首席責任人及各專業(yè)（勘察、設計、造價、采購、土建、設備等）工程師的名單。委托單位應當通過工程例會、現場巡查核查代建單位實際參與項目管理的人員是否與合同約定相符。
第三條  代建項目實行全過程在線監(jiān)管和信息共享機制，委托單位、代建單位、勘察單位、設計單位、監(jiān)理單位和施工單位等責任主體應當通過政府投資項目管理平臺等方式定期如實報送代建項目的履職、進展情況。
第四條  代建項目可以試行限額設計。方案設計階段，代建單位應當進行經濟比選與方案優(yōu)化，經批復的可行性研究報告中的投資估算應當作為限額設計重要依據，總概算編制應當符合福田區(qū)政府投資管理制度中審批限額相關規(guī)定。
第五條  代建項目應當按照國家有關規(guī)定合理確定并且嚴格執(zhí)行建設工期，任何單位和個人不得非法干預。代建單位應當會同委托單位通過優(yōu)選優(yōu)化工程方案來合理壓縮工期，合理安排工程進度，并且編制工期應急預案，嚴禁任何影響工程質量的盲目壓縮工期的行為。
第六條  代建單位應當嚴格把控材料質量標準和科學選擇材料品牌，并對材料商進行履約評價。代建單位應當加強施工現場管理，充分考慮人、設備、材料、環(huán)境、天氣、技術、市場等因素，制定措施保證施工質量達標。代建單位可以引入第三方質量評估機構進行實測實量，做好數據積累和記錄，準確掌握現場施工質量情況。代建、監(jiān)理、施工等參建單位應當加強項目建設全過程的資料管理，確保工程各階段驗收工程資料完整。
第七條  代建項目應當主動接受社會監(jiān)督，認真做好公示公告工作。正式動工時，代建單位應當在項目現場設立社會監(jiān)督公告牌。公示內容包括項目名稱、建設規(guī)模、投資規(guī)模、代建單位、代建項目相關負責人和聯(lián)系方式等。
第八條  代建項目實行履約評價制度。委托單位按照相關政府投資項目履約評價規(guī)定對代建項目進行履約結果評價。區(qū)住房建設局負責在區(qū)政府相關網站公示代建項目的履約評價結果。
第九條  代建項目實行風險管理制度。代建單位應當對照風險預警清單落實代建項目的風險管理，建立項目風險管控體系，建立進度和質量預警機制。委托單位應當定期開展履約風險核查，發(fā)現預期風險應當及時向代建單位發(fā)出預警，并且督促代建單位做好風險應對。
第十條  代建合同存續(xù)期間發(fā)生爭議的，當事各方在爭議解決過程中，應當繼續(xù)履行代建合同義務，保證代建項目的正常開展。不能達成共識的，依法提請仲裁機構或法院裁決。
第十一條  代建單位應當嚴格履行代建合同，不得將代建項目轉包或違法分包。在代建合同履約過程中，代建單位違反法律、行政法規(guī)和國家強制性標準的，由相關行政主管部門依法處罰；代建單位的行為嚴重危害公共利益，或者造成重大質量、安全事故、突發(fā)環(huán)境事件的，由相關行政主管部門責令限期改正并且依法處罰；拒不改正、情節(jié)嚴重的，應當終止代建合同的執(zhí)行，代建單位應當按照合同約定承擔相應的賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十二條  對代建單位和保險單位相關責任人員未盡到職業(yè)責任而給委托單位及第三方造成損失的，應當承擔相應的賠償責任，相關行政主管部門視情節(jié)輕重依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十三條  以欺騙、賄賂等不正當手段取得項目代建資格的，應當依法終止代建合同的履行，并且向社會曝光。委托單位、相關行政主管部門及其工作人員不履行法定職責、徇私舞弊、濫用職權、玩忽職守的，依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。